Yapı Değerleme

Yapı Değerleme

Bir yapının, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak değer takdirinin Gayrimenkul Değerleme Uzmanı aracılığı ile belirlenmesidir.

Yapı değerlemesi yapılırken güncel imar durumuna göre emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımları kullanılır. Arsanın fiziki durumu, topografyası, lokasyon, ulaşım, altyapı, imar ve detaylı yapılaşma koşulları vb. gibi piyasa değerini etkileyen tüm etmenleri kapsar. Arazinin topografyası, lokasyon, ulaşım, altyapı, imar ve detaylı yapılaşma koşulları vb. gibi piyasa değerini etkileyen tüm etmenleri kapsamaktadır. İmarlı arsaların değerleme işlemlerinde arazi üzerinde taşınmazın bağlı bulunduğu belediyenin uyguladığı imar planını ve yapılaşma koşullarını, arazinin topografik yapısı, sosyal ve ekonomik çevre yapısı, bölgedeki yatırım kararları ve bölgenin gelişim yönünün belirlenmesi imar planının getirdiği yapılaşma koşulları ile en verimli nasıl kullanılabileceğine yönelik tüm araştırmaların yapılması işlemi proje geliştirme hizmetinin kapsamına girmektedir.

Yapı Değerleme, ülkemizdeki mevzuatlar ışığında her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule ilişkin hak ve faydaların, taşınmazların, uluslararası metodlar kullanılarak etik kurallar çerçevesinde, uzman incelemesi ve değerleme işlerini yapılması, bu tespitlere ilişkin raporlar düzenlenmesidir.

Gayrimenkul Değerlemesine ilişkin uluslararası üç temel değerleme yöntemi kullanılmaktadır.

1- Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi): Bir gayrimenkulün değerinin piyasada işlem gören benzer taşınmazlar ile kıyaslanarak belirlenmesidir.

2- Maliyet Yaklaşımı: Bu yaklaşım piyasadaki bir alıcının değerlemesi yapılan taşınmaza ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla olsun maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanır. Değerlemesi yapılan taşınmazın yıpranmışlığı ve eskiliği göz önünde bulundurularak bu maliyetten yıpranma payı maliyeti düşülerek değere ulaşılmaktadır.

3- Gelir Yaklaşımı: Bu yaklaşımda taşınmazın değeri, taşınmaz tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.